Erforderliche Nachweise bei einer Finanzierung in Florida
Zu einer guten Vorbereitung für eine Finanzierung in Florida gehört in jedem Fall das frühzeitige Organisieren der erforderlichen Unterlagen. Selbstverständlich ist es auch möglich, sich um die Finanzierung erst zu kümmern, wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist. Doch erfahrungsgemäß ist der verfügbare Zeitraum von Vertragsunterschrift bis zur Eigentumsübertragung relativ knapp bemessen, weshalb es sinnvoll und wichtig ist, sich bereits im Vorfeld um die Unterlagen zu kümmern.
Da die Unterlagen für jede Bank und für jeden Antragsteller unterschiedlich ausfallen, ist es ratsam, sich aus erster Hand zu informieren. Wir fassen für Sie zusammen, was generell an Nachweisen gefordert werden kann und worauf Sie dabei achten müssen. Dabei unterteilt man die Nachweise in drei Bereiche:
Zahlungsmoral
Die beste Bonität in den USA hat, wer nachweisen kann, dass er Verbindlichkeiten aufgenommen und diese pünktlich oder vorzeitig zurückgeführt hat. Damit stellt man in den USA unter Beweis, dass man nicht nur zurückzahlen kann, sondern auch will.
Der Nachweis: Die Banken fordern drei Referenzschreiben von Banken und/oder Kreditkartengesellschaften. Wenn möglich, sollte darin auch beinhaltet sein, wie hoch der möglicherweise ausstehende Saldo ist, auf welchen Betrag die monatlichen Raten lauten und selbstverständlich, dass stets alles einwandfrei gezahlt wurde. Gibt es keine nachweisbaren Zahlungsverpflichtungen, so ist ein allgemeines Schreiben über eine einwandfreie Geschäftsbeziehung ausreichend.
Einkommen
US-Banken legen bei einer Kreditprüfung sog. „Ratios“, zugrunde. Das ist das Einnahmen/Ausgaben-Verhältnis unter der Berücksichtigung bestimmter Kennziffern. D.h. Banken prüfen, dass alle Ausgaben (Wohnen und vertragl. Verbindlichkeiten) i.d.R. nicht mehr als ca. 35% der Bruttoeinnahmen betragen. Bei Kreditnehmern im Angestelltenverhältnis werden die aktuellen Einkünfte zugrunde gelegt. Bei Selbständigen aufgrund der möglichen wirtschaftlichen Schwankungen der Durchschnitt der beiden vorausgegangenen Jahre und dem aktuellen Jahr.
Der Nachweis: Bei Selbständigkeit ein Schreiben des Steuerberaters, beinhaltend seit wann der Kreditnehmer und in welcher Branche selbständig ist sowie den Prozentsatz seiner Anteile an dem Unternehmen. Zusätzlich werden darin die Bruttoeinkünfte für die beiden vergangenen Jahre und das laufende Jahr bis dato (zirka) beziffert. Befindet sich der Kreditnehmer im Angestelltenverhältnis, ist das entsprechende Schreiben vom Arbeitgeber erforderlich. Dieses beinhaltet das aktuelle Einkommen sowie die Zusicherung, dass sich der Arbeitnehmer in einem ungekündigten Arbeitsverhältnis befindet. In seltenen Fällen werden auch die letzten beiden vorliegenden Steuerbescheide erfragt.
Eigenkapital
Die US-Banken sind vom Gesetzgeber her verpflichtet, die Herkunft des Eigenkapitals zu erfragen. In allen Fällen müssen lückenlose Kontoauszüge über 60 Tage vorgelegt werden.
Der Nachweis: Befindet sich das Geld bereits seit 60 Tagen auf einem Konto oder in einem Depot, so ist der Nachweis damit erbracht. Wurde das Geld erst eingezahlt oder überwiesen, so muss zusätzlich die Herkunft nachgewiesen werden. Das kann zum Beispiel der Verkauf eines Hauses sein (Notarvertrag über Verkauf), die Aufnahme eines Kredites bei der europäischen Hausbank (Kreditvertrag), die Auflösung einer Lebensversicherung (Bestätigung der Versicherungsgesellschaft) oder andere Herkunftsarten, die dokumentiert werden können. Was die Banken als Nachweis nicht anerkennen: Geldgeschenke Dritter oder Bareinzahlungen. Kreditnehmer, die ihr Geld beispielsweise im Tresor verwalten, sollten dies daher rechtzeitig auf ein Konto (Europa oder USA) einzahlen und die 60 Tage liegen lassen.
Oftmals sind noch ergänzende Nachweise zu erbringen, um die o.g. Angaben zu stützen oder das Profil des Kreditnehmers zu vervollständigen. Die optimale Vorbereitung sieht ein persönliches Gespräch / Telefonat mit der US-Bank oder dem Mortgage Broker vor. Im Zuge dessen werden eine persönliche Liste der erforderlichen Unterlagen und auch die entsprechenden Musterschreiben mit deutschsprachigem Wortlaut erstellt. Am besten fordern Sie noch vor Ihrer Florida-Reise eine solche Liste mit den Musterschreiben an. Achten Sie dabei darauf, dass Sie die Schreiben individuell anfertigen lassen und aus erster Hand erhalten.
