01
Die gesamte Beratung vorab ist unverbindlich und kostenfrei. Wichtig ist hier der intensive Informationsaustausch, damit
a) Sie den Kauf Ihres Traumhauses in Florida optimal vorbereitet angehen können und
b) wir Sie individuell und persönlich so detailliert wie möglich beraten können.
02
Informieren Sie sich zuallererst, ob das Projekt, das Sie finanzieren wollen, überhaupt finanzierbar ist. Kredite für Grundstücke in Florida sind beispielsweise derzeit nicht für ausländische Kreditnehmer verfügbar. Wir Consultants arbeiten stets mit einer Vielzahl an Banken zusammen und haben somit einen besseren Überblick und mehr Vergleichs- bzw. Finanzierungsmöglichkeiten als eine einzelne US-Bank.
03
Auf Wunsch erstellen wir Ihnen gerne ein sog. "Pre-Approval". Dies ist eine Art Vorab-Qualifizierung für einen bestimmtem Kaufpreis und eine entsprechende Kredithöhe. Das Pre-Approval basiert auf Ihrem Einnahmen-/Ausgabenverhältnis sowie auf dem möglichen verfügbaren Eigenkapital, das Sie für Ihren Hauskauf in Florida mit einbringen können oder wollen. Hierfür müssen Sie noch keinerlei Nachweise erbringen. Das Pre-Approval können Sie sich jederzeit im Vorfeld ausstellen lassen. Unabhängig davon, wann Sie Ihr Haus in Florida kaufen wollen.
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Wir fertigen eine Kostenaufstellung für Sie an. In dieser Aufstellung sind alle Kosten aufgelistet, die in Verbindung mit der Finanzierung in Florida, aber auch allgemein mit dem Immobilienkauf anfallen. Die Kalkulation zeigt Ihnen die Höhe Ihrer zu erwartenden Kapitalbeschaffungskosten ("Closing-Kosten"), den Betrag, den Sie zum Closing bereithalten müssen sowie die Höhe Ihrer zukünftigen monatlichen Belastungen.
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Irgendwann im Zeitraum zwischen Punkt 1 und 4 unterschreiben Sie einen Kaufvertrag für Ihr Traumhaus. Eine Finanzierung in Florida ist stets objektbezogen, weshalb Sie stets zuerst einen Kaufvertrag benötigen, bevor Sie einen Kreditantrag unterschreiben können.
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Zu Ihrer eigenen Sicherheit: Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag eine Finanzierungsklausel enthalten ist (sog. "Finance Contingency"). Diese hält fest, dass Sie vom Vertrag zurücktreten können und Ihre Anzahlung zurückerhalten, wenn die Finanzierung nicht zustande kommen sollte. Gerne prüfen wir Ihren Vertrag vor Unterschrift auf die korrekte Klausel.
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Sie stellen den Kreditantrag. Im Antrag werden Angaben zu der betreffenden Immobilie gemacht, sowie über Ihren Wohnsitz, Ihr Arbeitsverhältnis, Ihre Einkünfte und Ihre Vermögensverhältnisse. Bei Antragstellung werden auch die Antragsgebühren fällig. Diese Antragsgebühren dienen zur Begleichung von Drittkosten, die während der Kreditbearbeitung anfallen wie z.B. die Schätzung, Kurierkosten, Übersetzungen etc.
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Mit dem Kreditantrag stellen wir Ihnen eine individuelle Liste der für Sie erforderlichen Unterlagen zusammen. Ergänzend erhalten Sie von uns die dazugehörigen Musterschreiben für Banken, Kreditkartengesellschaften, Arbeitgeber, Steuerberater etc., selbstverständlich auch in deutscher Sprache.
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Sobald Ihre Unterlagen vollständig vorliegen, reichen wir Ihre Akte bei der US-Bank ein. Diese prüft alles eingehend ("Underwriting") und stellt dann eine bedingte Kreditzusage aus ("Conditional Loan Approval"). In dieser Kreditzusage sind evtl. einige noch offene Bedingungen genannt, z.B. noch zu erbringende Nachweise sowie das Gutachten über den Marktwert Ihres Traumhauses.
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Für einen Kredit in Florida bestellt die US-Bank einen staatlich geprüften, lizenzierten Schätzer. Die Schätzung geschieht mittels eines Vergleichs mit drei bis sechs in Lage und Bauweise vergleichbaren Objekten. Diese Vergleichsobjekte müssen im Umkreis von einer Meile stehen und innerhalb der vergangenen Monate verkauft worden sein. Auf diese Weise wird der aktuelle Markt- und Wiederverkaufswert ermittelt. Sie erhalten in jedem Fall eine Ausfertigung dieser Schätzung. Der niedrigere Wert von Kaufpreis und Schätzung wird für die tatsächliche Beleihung bei dem US-Kredit zugrunde gelegt.
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Wenn alle Konditionen geklärt sind, wird das sog. "Commitment" ausgeschrieben. Dies ist die definitive Kreditzusage. Wenn diese vorliegt, ordern wir die restlichen Dienstleistungen, die in Verbindung mit Ihrer Finanzierung anfallen, z.B. die sog. "Survey", die Vermessung der Grundstücks- und Gebäudegrenzen.
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Wenn all diese Dinge geklärt sind, leitet die US-Bank die Unterlagen an die "Title-Insurance" (Rechtsmängelversicherung) oder an Ihren US-Anwalt weiter. Diese vollzieht das Zug-um-Zug-Geschäft und hat somit treuhänderische und notarielle Funktionen. Während der Kreditbearbeitung prüft diese Agentur bzw. der Anwalt, ob ggf. noch Ansprüche Dritter gegen das Objekt bestehen und bestätigt Ihnen schriftlich (rückversichert), dass Sie das Objekt lastenfrei und ohne weitere Ansprüche übernehmen.
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Sollten Sie zum Closing in den USA sein, so erscheinen Sie am Stichtag für Ihre Unterschrift bei der Title Company bzw. dem Anwalt im Büro und bringen Ihren Reisepass mit.
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Sollten Sie sich zu diesem Zeitpunkt, wie in den meisten Fällen, in Europa aufhalten, werden wir Ihnen die Closing-Unterlagen per e-Mail zukommen lassen. Sie unterschreiben diese und lassen Ihre Unterschriften bei Ihrem Notar in Europa oder dem US-Konsulat beglaubigen und schicken sie per Kurier (FedEx) wieder zur Title Company nach Florida zurück.
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Zum Zeitpunkt des Closings, dem eigentlichen Abschluss, muss Ihr Eigenkapital auf dem Treuhandkonto der Title Company per Überweisung eingegangen sein. Das sog. "Cash-to-Close" setzt sich zusammen aus Ihrer Anzahlung, den Kapitalbeschaffungskosten und Reserven sowie meistens noch sechs Monatsraten Rücklage.
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Am Tag des Closings zahlt die Title Company den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt Sie als neuen Eigentümer ein.
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Sie erhalten die Schlüssel für Ihr Traumhaus schon am Tag des Closings. Sollten Sie beim Closing nicht persönlich anwesend sein, kann eine Person Ihres Vertrauens, z.B. der Makler, die Schlüssel in Empfang nehmen und umgehend Strom etc. ummelden.
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Ihre monatlichen Kreditraten in Florida werden zukünftig von Ihrem US-Konto per Lastschrift abgebucht.
