Hace apenas unos años, los programas de préstamos y opciones de repatriación más exóticos estaban disponibles para el financiamiento estadounidense. Se ha establecido una forma y es la base de casi todos los préstamos estadounidenses: la anualidad, que consiste en intereses y reembolso, como conocemos de los préstamos de anualidades regulares.
Cualquiera que esté planeando, al igual que muchos inversores europeos buscan una casa de vacaciones o una propiedad de inversión en la Florida, debe saber de antemano lo que el gasto es de esperar.
"PITI"
Esto significa «Principal», «interés», «Impuestos» y «seguros», es decir, la tasa de interés, amortización, seguros e impuestos de propiedad. Estos son – con pocas excepciones, una vez – los cuatro elementos que tiene que factorizar cada mes, a los prestatarios extranjeros.
capacidad mínima mensual
Los intereses y principal son fáciles de entender. La mayoría de los fondos en los EE.UU. tienen un contrato (máximo) antes del vencimiento de 30 años. Durante este período se extiende a la amortización, es decir, el pago regular de las tasas de crédito fijo después de 30 años sería reembolsado en su totalidad. La práctica demuestra que estos préstamos después de un par de años (el promedio es de 5-7 años ) se devuelven de nuevo. La ventaja de esto a largo plazo: Las tarifas mensuales mínimas son muy bajos. En su lugar , el prestatario determina si y cuando se efectuarán los pagos a un buen tipo de cambio, buenos ingresos o por otros motivos – esto significa la máxima flexibilidad. La primera entrega de la anualidad asciende a la tasa de interés más una porción de amortización inicial de un buen porcentaje. Por cada mes la porción de interés disminuye y aumenta la cantidad de reembolso en la tasa mensual.
"ARMs", el ajuste de las tarifas mensuales
Dado que más del 95 % del Europeo pidió a los prestatarios . «ARM» tomar ( hipoteca de tasa variable) afirman que la cuestión de la medida en que el tipo de interés variable afecta el pago mensual. ARM suelen ofrecer una cuota fija mensual para los tres, cinco o siete. La anualidad se mantiene dentro de ese período, en el mismo nivel (con variaciones mensuales de interés tasa / el reembolso, véase más arriba). Después de este período inicial de tasa fija, no sólo la tasa de interés puede (hacia arriba o hacia abajo, dependiendo de la evolución del mercado y el progreso dentro de un marco establecido en el contrato) adaptar, sino también la velocidad.
Ajuste al alza
La anualidad puede aumentar cuando la tasa de interés se ajusta al alza. Por supuesto, para proteger el prestatario hay un límite fijado por contrato.
Ajuste a la baja
La anualidad se puede caer en el caso de la disminución de los intereses, o incluso la amortización anticipada se ha hecho. Después de todo, muy importante para el financiamiento estadounidense se ofrecerá la financiación puede ser pagado parcial o totalmente reembolsado sin intereses atrasados incurridos. Después que la tasa de fijación del tipo inicial y pagos mensuales a cada 12 meses se puede volver a ajustar. Que con interés y pagos anticipados constante disminuyen gradualmente, las cuotas mensuales.
Interés fijo
Con hipoteca con una anualidad de tasa fija siempre se mantiene en el mismo nivel – hasta el último centavo extinguido. Aunque usted puede pagar sido parcial o completamente aquí sin tener que pagar intereses. Pero aquí el interés / reembolso y corta duración cambia de manera similar.
Seguros y Impuestos de Propiedad
Casi sin excepción, consideran que los bancos de los Estados Unidos incluyen intereses y principal en la prestación de cada mes y pro rata de seguros e impuestos de propiedad por los prestatarios. Con este fin, una cuenta de depósito en garantía se abre y, además, cargada y nos hizo una reserva de uno duodecimo parte de las primas de seguros anuales, así como uno duodecimo de parte del costo del impuesto sobre el crédito fiscal anual a la propiedad (el prestatario, la agencia de seguros, por supuesto, no hay duda de libre elección). Todos los años, a su vencimiento, el banco paga financiación de esta cuenta reserva la nueva póliza de seguro para los próximos 12 meses y los impuestos sobre la propiedad (en noviembre) de cada año que termina. Estos artículos ya no tendrán que ser abonados por el prestatario.
Los préstamos hipotecarios.
Aquí hay una gran diferencia cuando se trata de tarifas mensuales. Una vez finalizada la construcción, se aplican los pagos “PITI” de un “ARM”, es decir, intereses + capital + seguro + impuesto a la propiedad. Las tarifas son irregulares durante la construcción. Dos ventajas importantes: en EE.UU. no existen penalizaciones por amortización anticipada ni tipos de interés de compromiso para la financiación de la construcción. Un contrato de construcción especifica los pagos a plazos a la empresa constructora para cada fase de construcción. Durante la fase de construcción, el banco financiero sólo cobra al prestatario intereses sobre el importe pagado, nada más. Por lo tanto, no hay intereses sobre el monto total del préstamo ni tampoco reembolso. Esto significa que las tarifas comienzan muy bajas y aumentan lentamente según la fase de construcción; la carga total sólo entra en vigor después de que se haya completado la construcción.
Financiamiento Comercial
Aquí son los más conocidos «Globos». Se espera en los plazos más cortos, como tres, cinco o diez años y una amortización de más de 20 o 25 años. Esto significa que el préstamo con una anualidad regular y constante será notificada y total a pagar después de 36, 60 o 120 meses.
