Was genau geschieht beim Closing?
Das Eigenkapital des Käufers wird bei der Title Company oder dem Anwalt auf ein Treuhandkonto gestellt. Wenn Sie eine Finanzierung durch eine US-Bank in Anspruch nehmen, überweist auch Ihre kreditgebende Bank das Fremdkapital auf eben dieses Treuhandkonto. Der Verkäufer überschreibt per Urkunde das Eigentum an Sie, die Schlüssel werden übergeben. Die Title Insurance oder der Anwalt veranlasst die Eintragung des Eigentumswechsels und der Hypothek in Florida. Der Verkäufer erhält zeitgleich den Kaufpreis abzüglich der Closing-Kosten und möglicher offenstehender Kredite.
Wo findet das Closing statt?
Die Parteien können für die Abwicklung des Closings eine Title Insurance oder einen Anwalt beauftragen. Je nach Region oder vertraglicher Vereinbarung trägt der Käufer oder der Verkäufer den größten Teil der Kosten für die Rechtsmängelversicherung. Vorteil eines Anwaltes: er kann naturgemäß auch eine Rechtsberatung vornehmen und somit über vertragliche Mängel und deren Auswirkungen aufklären sowie den Käufer hinsichtlich der Eigentumsform oder z.B. Nachlassplanung informieren.
Wer ist beim Closing anwesend?
Selbstverständlich der sogenannte „Closing Agent“ der Title Insurance bzw. der Anwalt, Käufer und Verkäufer, sowie ggf. deren Makler. Beide Parteien können gleichzeitig kommen und unterzeichnen, oder auch nacheinander. In den meisten Fällen ist eine oder sind beide Parteien nicht vor Ort anwesend. Dann werden die Closing-Unterlagen im Vorfeld versandt, das kann per Kurier oder auch per e-Mail geschehen. Die Unterschriften sowie deren Beglaubigung werden dann andernorts geleistet (z.B. Notar in Europa oder amerikanisches Konsulat), doch das eigentliche Closing wird offiziell und treuhänderisch zum vereinbarten Zeitpunkt am vereinbarten Ort in Florida durchgeführt – alleine von der Title Company oder dem Anwalt. Es ist sehr wichtig, dass die Unterlagen und die Gelder bis dahin entsprechend vorliegen. In manchen Fällen kann auch per Vollmacht unterschrieben werden. Dies ist bei Finanzierungen allerdings nur mit Einschränkungen möglich.
Wann findet das Closing statt?
Der Closing-Termin wird gleich zu Beginn verhandelt, im Kaufvertrag festgehalten und von beiden Parteien per Unterschrift bestätigt. Dieses Datum ist Bestandteil des Vertrags, damit rechtsverbindlich und unbedingt einzuhalten. Abweichungen sind möglich, doch müssen diese von beiden Parteien bestätigt werden. Im Falle einer Finanzierung ist es sehr wichtig, das Closing-Datum mit uns zu koordinieren. Am besten ist es, wenn Ihr Makler die Termine bei der Vorbereitung des Kaufvertrags mit uns bespricht. Die Bearbeitung einer Finanzierung nimmt in der Regel 4-6 Wochen in Anspruch. Das sollte bei Vertragsabschluss bereits unbedingt berücksichtigt werden.
Was sollte der Käufer unmittelbar vor dem Closing beachten?
Der Käufer sollte die Berechnungen und Gebühren im „Closing Statement“ (auch: „HUD Settlement Statement“) darauf hin prüfen, dass sämtliche geleistete Anzahlungen berücksichtigt wurden. Zudem sollte sichergestellt sein, dass alle erforderlichen und wichtigen Inspektionen durchgeführt wurden. Gegebenenfalls erforderliche Reparaturen sollten bis zum Closing abgeschlossen und erledigt sein. Prüfen Sie die Rechtsmängelversicherung und die Vermessung auf Vollständigkeit bzw. Richtigkeit der Angaben (z.B. „legal description“, Eigentumsverhältnisse) oder mögliche Belastungen. Eine Hausversicherung sollte bis zum Closing abgeschlossen sein. Wird das Objekt finanziert, ist die Versicherung ab diesem Zeitpunkt zwingend erforderlich. Keine Bank wird die Finanzierung ohne den Nachweis eines ausreichenden Versicherungsschutzes auszahlen. Unmittelbar vor Closing sollten Sie nochmals die Immobilie begehen oder von einer Person Ihres Vertrauens begehen lassen um sicherzustellen, dass der Zustand der Immobilie den getroffenen Vereinbarungen entspricht und alle Reparaturen geleistet wurden. Selbstverständlich muss dafür Sorge getragen werden, dass Eigen- und Fremdkapital zuzüglich der Nebenkosten pünktlich bereitstehen.
Welche Kosten erwarten mich?
Wenn Sie finanzieren, werden wir Ihnen gleich zu Beginn ein sogenanntes „Good Faith Estimate“ aushändigen. Damit offenlegen wir Ihnen nach bestem Wissen und Gewissen alle zu erwartenden Gebühren und Rücklagen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung. Im Vorfeld des Closings erhalten Sie vom Closing Agent die finale Version dieser Aufstellung mit der verbindlichen und exakten Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten, das sogenannte „Closing Statement“ oder „HUD Settlement Statement“. Hier ist auf den Cent genau ermittelt, welche Beträge angefallen sind und an welche Parteien ausgezahlt werden.
Wie lange dauert ein Closing?
Ein Closing dauert in der Regel ca. 30-60 Minuten. Der „Closing Agent“ präsentiert Käufer und Verkäufer die Unterlagen, lässt diese unterzeichnen und beglaubigt die Unterschriften. Wenn keine weiteren Fragen bestehen, geht dies, trotz der Fülle der Unterlagen, relativ zügig. Dennoch ist es ratsam, gerade beim Closing nichts zu überstürzen. Alle Dokumente werden mit geleisteter Unterschrift rechtskräftig. Sollten Käufer und Verkäufer zum Closing persönlich nicht mit anwesend sein, ist das eigentliche Closing ein Verwaltungsakt, den der „Closing Agent“ im Rahmen seines Arbeitstages alleine abwickelt.
